Sulla riconoscibilità del vizio strutturale di un immobile in sede di compravendita.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3348/18 del 12 febbraio 2018, si è nuovamente espressa in materia di vizi occulti di un immobile con riferimento al potenziale diritto dell’acquirente alla riduzione del prezzo di vendita.

Nella fattispecie al vaglio della Suprema Corte, l’acquirente di un immobile vetusto aveva denunziato al venditore il grave stato di degrado del solaio dell’abitazione, non riconoscibile ad un semplice esame visivo, ed aveva quindi agito al fine di ottenere una congrua riduzione del prezzo pagato, avendo egli scoperto di dover porre in essere importanti lavori di ristrutturazione.

L’alienante, da parte sua, aveva contestato quanto dedotto dalla controparte rilevando che, nella fattispecie, non era possibile ravvisare l’esistenza di un c.d. “vizio occulto” in quanto l’acquirente, ben conscio della vetustà dell’immobile compravenduto, lo aveva acquistato ad un prezzo conveniente, nella consapevolezza di doverlo ristrutturare e comunque in assenza di qualsivoglia garanzia circa il suo buono stato, come specificato nell’atto di vendita.

La Suprema Corte, in riforma della sentenza della Corte d’Appello, ha rilevato che, ai fini della verifica circa l’apprezzabilità e riconoscibilità del vizio, non occorre unicamente constatare se lo stesso era visibile o meno dal compratore, ma è necessario porre in essere un più attento esame tenuto conto dell’ordinaria diligenza dell’acquirente.

Nella fattispecie in esame i Giudici di legittimità hanno ritenuto ragionevole che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino, seppure i medesimi non fossero visibili ad occhio nudo.

Il Supremo Collegio ha infatti rilevato che il concetto di “riconoscibilità” del vizio non coincide con la sua apparenza esteriore, «essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non è sempre riconoscibile come vizio». A riguardo, continua la Corte, è oltretutto indifferente che la parte degradata e riguardi parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo di esempio, il tetto, i solai o le fondamenta.

In sostanza, affinché l’acquirente possa ottenere, a causa di vizi strutturali, la riduzione del prezzo di acquisto di un immobile vetusto, occorre che tali vizi non siano percepibili attraverso l’uso dell’ordinaria diligenza, a nulla rilevando la diretta visibilità degli stessi.

(a cura dell’Avv. Giulio Fanti)